償却前純収入という言葉が最初にあります、ということは
減価償却費はここでは含まれません。

実際、減価償却費は建物の価値が劣化していく分を費用として
計上しますが、実際のお金が出て行くわけではありません。

他の項目はその時、その時の費用ですが、これだけはタイムラグ
があるわけです。

私たちとしては、家賃収入を上げ、費用を減らしてもらい、NOIを
増やしてもらって配当をたくさんもらう、こういう流れです

REITが物件を購入すると、情報の中に想定NOIというのがあります。

"想定" というのがポイントです。
下記リンクは野村不動産オフィスファンド投資法人がJALビルディング
を購入した際に発表された資料です。

http://www.nre-of.co.jp/library/press/pdf/press_041201.pdf

ここで想定NOIを計算する前提として、稼働率100%で計算しています。
この物件の場合、数年間の稼働率が100%で推移していますので、根拠とな
りますが、チェックは必要です。稼働率を高く設定しておけば、当然
NOIは高くなりますからね・・・。

実質利回り（%） = NOI /総投資額　×　100

この式からも、NOIは多いほうがいいわけです。

本来ですとREIT物件を一覧にして、地域・規模・築年数が近いもの
同士でこのNOIを比較するといいんですけど、個人でそこまでやって
いる人はほとんどいないかと・・・

ちょっと付け加えますと、借入をしている場合、金利、所得税、法人税
は控除されません、借入条件、税額はケースバイケースであるため、
あえて控除して考えられています。



【カブログ】チャート


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